bandicam 2022-05-22 16-12-50-6781：ななしさん
韓国でバブル崩壊か…年収6割以上を返済に充てる人々　無理な投資・金利急上昇・“家賃ゼロ”制度で住宅ローン苦が深刻　
1/23(月) 16:13配信　FNNプライムオンライン

日本では、日銀の金融政策の動向と住宅ローンの金利引き上げに注目が集まっているが、ひと足早く政策金利の引き上げに踏み切ったお隣・韓国では今、不動産価格が暴落している。つい最近まで「不動産バブル」が続いていた韓国で今、何が起きているのか?

FNNソウル支局の一之瀬登支局長が、現地・ソウルから詳しく解説する。

■アメリカに追随…金利急上昇の韓国で悲鳴　不動産バブル崩壊か

日本でも先週、金利が大きなニュースになったが、韓国では日本よりひと足早く、政策金利の大幅な引き上げに踏み切っている。

韓国の中央銀行にあたる「韓国銀行」は、政策金利を、過去最低だった0.5％から3.5％まで急速に引き上げた。日本が-0.1％に据え置いているのとは対照的で、韓国はアメリカの利上げに追随した形だ。

しかし今、その副作用が深刻になってきている。もともと韓国では、2022年の夏頃まで不動産価格の高騰が続いた。ソウルのマンションの平均価格はこの5年間で2倍以上に跳ね上がり、平均で1億円を超えるまさに「不動産バブル」状態だった。

ところが政策金利の引き上げに伴い、不動産価格が下がり始めたのだ。

マンション価格の変動率を見てみると、2019年から急激に上昇していたものが、2022年後半から大きく落ち込んでいる。この動きはまだ続くとみられ、「不動産バブル崩壊」の兆しと捉えられている。

■“魂までかき集めて”不動産投資…無理な投資×金利上昇で住宅ローン苦深刻

かなり急激な、バブル崩壊への動き。そこには、韓国の不動産バブル特有の事情がある。

韓国では、高騰する価格に刺激され、不動産は住む場所以上に「投資の対象」となった。「魂までかき集めて」、つまり「ギリギリまで借金をしてでも家を買おう」という言葉が流行するほど、収入に見合わない投資をした人が多く、価格が上がり続けた。

しかしあまりにも価格が上がりすぎたため、一般市民には買うことが難しくなった。さらに、利上げにより買うための借金がしづらくなったため、購買意欲が下がり、マンション価格の暴落が起きているのだ。

韓国では、住宅ローンなどの融資を受ける人の7割以上（74.2％）が「変動金利」を選んでいる。元々、ギリギリまで資金を借り入れていたところにローンの金利が上がり、返済に困る人たちが増えている。

■年収の9割を返済に充てる女性「後悔」…平均でも6割以上が返済に　

50代の女性・キムさん（仮名）は、約1年前にマンションを購入。分譲価格は約6300万円で、貯蓄の他、家族と知人に1200万円、金融機関から1900万円を借りた。

しかし、当初2.61％だった変動金利が、4.3％まで上昇してしまった。そのためローンの返済が苦しくなり、今は朝5時から夜10時まで、清掃のアルバイトを2つ掛け持ちせざるを得ないという。

マンションを購入した　キムさん（仮名・50代）:
未来に対し不安です。ずっと不安。年も取ったから（家を買ったことを）最近、後悔しました。

キムさんの収入は月30万円ほどだが、借金の返済は、知人などへの分を合わせると月々27万円。実に収入の9割を、返済に充てている状況だ。

さらに、韓国銀行のデータによると、住宅ローン利用者は、平均でも年収の6割以上を返済に充てているという。住宅ローンの金利は今後も上がる見込みで、マンション価格の下落に歯止めがかかる兆候はみられない。


■状況悪化に拍車　韓国特有の賃貸制度「チョンセ」でバブル崩壊へ

そして、状況をさら悪化させている背景がある。注目すべきは、韓国特有の賃貸制度「チョンセ」だ。この「チョンセ」という制度、一体どのようなものなのか。

家の借主が毎月の家賃を払う代わりに、不動産価格の6～7割ほどのまとまった保証金を、一括で大家に預ける。そして賃貸期間が終わると、預かった保証金は借主に全額返金される。つまり、借主は「家賃ゼロ」で家に住める制度なのだ。

一方で大家は、保証金を元手に新たなマンションを買い、値上がりした時に売れば利益になる。また、その物件をさらにチョンセとして貸し出し、新たな保証金を手にすることもできる。

この方法で次々と不動産を増やした人が多く、ソウルでは、賃貸のうちチョンセが約6割を占めるとも言われているのだ。

■「チョンセ」でアパート3戸購入の男性　物件価格暴落で先行き見えず

運用がうまくいけば、いいことずくめにも思える「チョンセ」。

しかし韓国では今、返済に困る大家が急増している。この制度、不動産価格が上昇している時はうまくいくが、大きく下がれば、大家は保証金以上の負債を抱えることになるからだ。

35歳男性・ファンさん（仮名）は、1年足らずの間に、自宅とは別にアパート3戸を購入。費用は約6350万円で、いずれも「チョンセ」の保証金を元手に物件を増やした。

しかし金利の引き上げに伴い、ローンの返済額が急増。月々の返済は約35万円で、収入の8割ほどを返済に充てている。今は副業のアルバイトに追われ、毎日4時間ほどしか寝られていないという。

ファンさんが購入した住宅の1つは3700万円だったが、そのうち3000万円は、借主から預かった「チョンセ」の保証金だ。契約の満了に伴い全額を返金しなければいけないのに、物件価格は今2950万円まで下がり、保証金にも足りていない。新たな借主も、転売先も見つからず、まさに先が見えないまま金利を払い続けている状況だ。

このような例は少なくなく、中には保証金を借主に返せなくなる大家も多く、社会問題化している。

韓国銀行の李昌鏞（イ・チャンヨン）総裁は18日、今後の不動産市場について「（価格の）下落により、市場に困難な状況を招く可能性が高い」と発言していて、このままいくと韓国経済全体を脅かしかねない状況だ。

■状況違えど…今後の日本の参考に?

榎並大二郎 キャスター:
日本は韓国とは状況が違いますが、仮に日本で金利が上がった場合、韓国と似たような状況になる恐れはありますか?

FNN　一之瀬登 ソウル支局長:
日本では不動産バブルが起きているわけではないので、仮に利上げがあったとしても、すぐに韓国のような状況になることはないとみられます。ただ金利の上昇幅によっては、不動産市場が冷え込むこともあり得るので、韓国の動向は今後の日本の参考になるかもしれません。

教育学者・齋藤孝 明治大学教授:
チョンセの制度がそもそもバブルを起こしやすいんじゃないか。又借りの又借りで、成立してしまう。自分が住むためじゃなくて、投資でどんどん膨らめていく。これではやはり、バブルははじけますよね。欲をかいて、適正価格より高く借り入れてしまうと大変なことになる。

榎並大二郎 キャスター:
リターンもあるかもしれませんが、それだけリスクもあるということですね。韓国の例、注意深くみておく必要がありそうです。

https://news.yahoo.co.jp/articles/5598bc7e561d7128481d49b4550590be1234d218

14：ななしさん
なげーよ

29：ななしさん
みんなで地下に住めばいいじゃない

33：ななしさん
景気よくどーんと反日して忘れようぜ

49：ななしさん
お隣韓国ってフレーズやめろ

55：ななしさん
自業自得

71：ななしさん
在日コリアンは今がチャンス
祖国の大都市に土地買ってさっさと日本から出て行くべき

110：ななしさん
年収の1割が残るからいいじゃない

155：ななしさん
在日帰国チャンス

137：ななしさん
始まったか

257：ななしさん
バブルで膨れ上がってただけなんだから今までの高値が異常値なんだよ

261：ななしさん
インフレしてるのに不動産が暴落
もう終わりやね

190：ななしさん
ケンチャナヨ